Reclamación gastos hipotecarios GRATUITA
Publicado por: Asociación de Vecinos de Joven Futura | Fecha: 28/enero/2017
(ATENCIÓN ESTE ENLACE ES DE 2017, QUIZÁS YA NO TENGA VALIDEZ JURÍDICA)
Os adjuntamos el módelo mejor explicado de todos los que hemos consultado para realizar la reclamación personal y gratuita que cada uno debéis hacer independientemente. Darle las gracias a nuestro vecino Eduardo V.F. por compartirlo y al Sr. Alfonso S. H. por realizarlo.
¿De qué se trata?
Se trata de reclamar determinados gastos que, en su momento, el banco os hizo pagar como consecuencia del crédito hipotecario que os prestó.
¿Qué se puede reclamar y por qué?
Podéis reclamar al banco el reintegro de las cantidades que hayáis abonado por honorarios y suplidos de la notaría en la que se concertó el préstamo, los aranceles del registro de la propiedad, la cuota del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y, en su caso, los gastos de la gestoría a la que el banco encomendó (si ese fue el caso) la gestión de todo ello. Y podéis reclamarlo por la sencilla razón de que una Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo ha declarado que ese tipo de cláusulas son nulas por abusivas.
La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.
Aunque fue una condena al BBVA, la misma es extensible a todas las entidades.
¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?
El plazo, para aquellas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, en nuestros casos dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.
Nota 16/6/2017: Recomendamos reclamar igualmente aunque haya prescrito el plazo, nos informan que algunos bancos han realizado la devolución o acordado con el cliente otra opción.
¿Cómo reclamarlo?
Seguidamente os indicamos los pasos a seguir:
- Rellenad cuidadosamente el formulario que se adjunta. En cada uno de los espacios en blanco viene un número de las anotaciones a pie de página, que se encuentran al final del documento y que en cada caso indica lo que tenéis que escribir. Al principio parece complicado, ya que hay que leer un poquito en la escritura, modelos y facturas para dar con los datos. Pero veréis que es bastante sencillo.
- Imprimid dos ejemplares del documento (sin las notas a pie de página, esas ya no os hacen falta para nada una vez que lo hayáis cumplimentado) y firmadlos.
- A uno de esos ejemplares (le vamos a llamar el “original”) deberéis unirle los siguientes documentos: copia de la factura de la notaría, copia de la factura del registro de la propiedad, copia de la factura de la gestoría y copia del impreso de liquidación (modelo 600) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en las instrucciones del modelo se dan más indicaciones para distinguirlo). En nuestro caso, los tres documentos los deberíamos tener juntos ya que nos los aportaron a la vez en su momento.
- Deberemos hacerlo llegar al Servicio de Atención al Cliente de vuestro banco, para lo cual tenéis dos opciones:
- Mandarlo por burofax con acuse de recibo y copia certificada, para lo cual deberéis ir a cualquier oficina de correos con el original y una copia íntegra del mismo. En la página web de vuestro banco os indicará la dirección postal de dicho Servicio.
- Registrarlo en la propia sucursal ante la cual solicitasteis en su momento el crédito. Para ello deberéis ir con el original y una copia y deberéis exigir que os sellen la copia y haga constar la fecha de su recepción. Por ejemplo, en BMN – CajaMurcia se hace en el edificio de la Gran Vía de Murcia, entrando por la puerta de entrada que hay en el lateral de la peatonal c/Almudena, perpendicular a la misma Gran Vía de Murcia. El guardia de seguridad te sellará los impresos y se quedará con el original.
¿Y luego, qué?
El banco dispone de dos meses para dar una resolución, así que caben varias opciones:
- Que estimen vuestra reclamación, así que todos encantados, menos el banco.
- Que no contesten en el plazo indicado, que se limiten a dar acuse de recibo de vuestra reclamación y nada más, o bien que la denieguen. En cualquiera de esos casos, una vez transcurridos los dos meses, no os queda más alternativa que demandarles.
- Que contesten a la reclamación favorablemente, pero sólo se avengan a reintegraros una parte de los gastos reclamados. En ese caso, sois vosotros los que deberéis valorar si la aceptáis o no, en función de la cantidad reclamada y de la cantidad que os ofertan. Como ese posible acuerdo va a conllevar la firma de algún documento, os sugerimos consultar con algún abogado (es una consulta sencilla, más adelante os damos datos de un bufete; por lo demás, también quienes carezcáis de medios económicos, podéis recurrir al servicio de asistencia jurídica gratuita del correspondiente Colegio de Abogados).
El bufete murciano Galindo & Samper, se ha puesto en contacto con nosotros para ayudar a cualquier vecino de Joven Futura a través de la web https://www.facebook.com/reclamatusgastos/ o el teléfono 968 34 14 40. Si deseas que te ayuden con tu caso, en cuanto a los gastos hipotecarios, te hacen un descuento de 50€ en su tarifa base de 150€ sobre esta reclamación, es decir, se queda en 100€. Cuando contactes con ellos, indicarles que eres vecino de Joven Futura (aunque lo verán en tu escritura) y que te quieres acoger a esta promoción-descuento.
Para elaborar la reclamación gratuita descargar el archivo de Word en el enlace siguiente:
https://drive.google.com/
Si el enlace oficial proporcionado por el Sr. Alfonso S. H. por cualquier motivo no funcionara, nosotros tenemos copia disponible aquí en el mismo formato Microsoft Word (docx) con fecha de descarga 13/1/2016 y aquí en PDF no modificable con la misma fecha de descarga. Pero os rogamos y aconsejamos que lo hagáis del enlace oficial por si el mismo hubiera sufrido alguna modificación/mejora posterior a nuestra descarga.
Actualización 21/3/17: En la última línea del documento, debéis añadir, donde dice “Abonar al compareciente, como consecuencia de cuanto antecede, la cantidad de X,XX €”, debe decir “Abonar al compareciente, como consecuencia de cuanto antecede, la cantidad de X,XX €, así como el devengado generado por dicha suma.” siendo X,XX€ la cantidad total que os sale a devolver.
Nota: 21/3/17: Este escrito no incluye los gastos de tasación de vivienda, dado que en Joven Futura son primera venta, aquellos que hayan adquirido la vivienda de segunda mano, en la tabla de gastos deben de añadir otra línea en la que se lea: “Honorarios Valoración Inmueble (Empresa X, S.A.)” y poner el valor total de dicha factura, para luego sumarlo al total a devolver.
Ha mirado alguien de cuánto dinero estamos hablando?
Hola soy vecino del bloque E2, el pasado julio presente la reclamación ,siguiendo el archivo word del enlace, en la oficina de BMN de la Flota. Me han mandado una carta en la cual me expresa y sostiene legalmente su negativa a pagar los gastos hipotecarios.
La carta dice así :
“SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE”
Sentado lo anterior observamos en su reclamación aporta una serie de copias, correspondientes a los gastos soportados según lo pactado (a este respecto, hemos de indicarle que nuestra entidad no es parte de dichas facturas, ni emisor de las mismas). Por tanto, haremos un estudio individualizado de cada uno de ellos, argumentando los motivos por los cuales consideramos que no corresponde la devolución a la luz de la Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, del Tribunal Supremo que determinó, respecto a cláusulas insertas en contratos de préstamo hipotecario de dos entidades de crédito distintas a BMN, que no cabría atribuirse exclusivamente al prestatario, sin perjuicio de que son los tribunales de justicia los únicos competentes para declarar la nulidad de una cláusula y sus efectos.
Respecto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, hemos de indicar que la legislación de protección de consumidores se remite a la legislación fiscal para determinar quién es el sujeto pasivo del impuesto, estableciendo el artículo 68 del Reglamento de la Ley de Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados: “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”.
Por lo tanto, existiendo senda jurisprudencia contencioso administrativa que atribuye el carácter de sujeto pasivo al prestatario, y entendiendo que la Sala Primera del Tribunal Supremo dictó sentencia contraria a la doctrina de la Sala Tercera de dicho Tribunal, entendemos que no procedería la nulidad de la cláusula, en lo que a este aspecto se refiere y, por ende, tampoco a la devolución del importe abonado, en su caso.
En cuanto a los Gastos Notariales v de Registro, es necesario recordar que la norma sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, 17 noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios señala que “la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente”.
Está claro que en la formalización de un préstamo hipotecario el primer paso es la solicitud del mismo por parte del cliente y que sólo tras el estudio y, en su caso, aceptación por la Entidad Financiera del préstamo hipotecario solicitado es cuando se inicia el proceso de contratación, con remisión de la documentación pertinente al fedatario público que necesariamente ha de intervenir en la formalización de un préstamo de esta naturaleza. Es decir, quien activa todo el mecanismo es la parte prestataria, interesada en la adquisición de un inmueble, para la que el préstamo hipotecario es el medio de satisfacer todo o parte del precio de la vivienda o su construcción.
Por su parte, la norma octava del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, señala que los derechos del registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho. Por tanto, a nuestro parecer, la inscripción de la hipoteca es imposible si no es dueño el que intenta procurarla, y es difícil que le haga dueño aquel que no ha recibido aún el pago del precio, o que entregue el precio el que no puede cerciorarse de la inscripción de la garantía a su favor. Por todo ello, entre otras razones, entendemos que no procedería la nulidad de la cláusula y, por ende, tampoco a la devolución de los importes abonados, en su caso.
En cuanto a los gastos de gestoría, se trata de un servicio que se contrata para asegurar la debida inscripción en el Registro, necesaria para la válida constitución de la hipoteca, evitando el riesgo que supone la entrega del importe del préstamo antes de que se lleve a cabo la inscripción, así como facilitar al prestatario-hipotecante la realización de estos trámites. Además, se trata de actuaciones necesarias para el otorgamiento del préstamo hipotecario solicitado por el consumidor por lo que no puede apreciarse un desequilibrio por el hecho de que sea él quien asuma los gastos de gestoría. Entendemos, al igual que los gastos anteriores, que no procedería la nulidad de la cláusula, en lo que a este aspecto se refiere y, por ende, tampoco a la devolución del importe abonado, en su caso.
Finalmente, y para mayor abundamiento, a nuestro parecer, merece tener en cuenta consideración la doctrina de la Audiencia Provincial de Pontevedra en cuanto a los efectos de la nulidad, recogida, entre otras, en sus Sentencias de 23 de diciembre de 2015, 19 de enero de 2016, 31 de marzo de 2016 y 7 de abril de 2016, según las cuales, aun cuando se estimara la nulidad de la cláusula de gastos, no procedería la restitución de las cantidades en su virtud abonadas.
En consecuencia, aun cuando se estimase la pretensión de nulidad de la expresada cláusula de gastos, lo cual deberá de ser declarado por un tribunal de justicia, en su caso, a nuestro parecer no procedería en modo alguno otorgarle el efecto que pretende el reclamante.
Por todos los razonamientos expuestos, estimamos que no podemos acceder a la solicitud que nos traslada.
Lamentamos las molestias que este asunto le haya podido ocasionar y con esta misma fecha procedemos a cerrar el expediente, no sin antes agradecerle la confianza depositada al dirigirse a este Servicio e indicarle que, en caso de disconformidad con el resultado del pronunciamiento, podrá acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, o a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, según el caso, cuyos formularios de reclamación se encuentran a su disposición en cualquier sucursal de la entidad, o accediendo a la opción “Quejas y Reclamaciones” del menú “Atención al Cliente” de la web Institucional de la entidad http://www.bmn.es
Sin otro particular, atte. le saluda, Servicio de Atención al Cliente”
Pues ante esta notificación que pasos he de seguir para intentar la devolución?
Gracias.
Estimado fermagil, estoy en tu mismo caso y misma carta amedrentadora, me he puesto en contacto con OCU ( http://www.ocu.org ) para ver si pueden ayudarme y posteriormente hacer extensiva esta ayuda a todos los vecinos. En cuanto pueda aportar más datos haremos comunicado sí lo merece.